収益不動産シミュレーション
家賃・費用・返済から、年ごとの収支を計算します。
1年目1〜12か月目・売却は含まない
1年目の税引前キャッシュフロー1年目（1〜12か月目）に入る家賃から、管理委託料・固定費・修繕費・返済・大型修繕を引いた額。所得税・住民税を引く前の額です。買うときに払う自己資金と取得費用は含みません。
物件4,500万円・借入3,600万円・年利2.000％・30年
返済と大型修繕を引いたあと・税金を引く前1,867,244円／年赤字
暫定仮置き：管理委託率 5.0％・年間固定費 年40万円・通常修繕費 年24万円
試算全体の前提：仮置き5項目を含む試算
- 年間のNOI（運営純収益）返済前の運営収支。実際に入る家賃から管理費・固定費・修繕費を引いた額。
- 3,464,000円
- 年間の返済額
- 1,596,756円
- DSCR（返済の余裕）NOI÷返済額。1倍で同じ額、1倍未満は返済がNOIを上回ります。
- 2.17倍
- ネット利回り（取得費用込み）1年目のNOI 3,464,000円÷（物件価格 45,000,000円＋取得費用 3,500,000円）。返済・減価償却・所得税は入れません。大型修繕も入れません。年ごとの表の「NOI利回り」と同じ式で、1年目の値はこれと同じです。
- 7.14％
空室率を上げたとき
空室率10.0％ → 15.0％
変更後の1年目CF1,639,244円／年
年間の減少額228,000円
税引前CFが0になる空室率：約50.9％（1年目）ほかの条件はそのままにして空室率だけを変え、1年目（1〜12か月目）の税引前キャッシュフローがちょうど0円になる空室率を求めた値です。1年目に大型修繕を登録していれば、それも引いています。2年目からの家賃の下落・費用の上昇は入りません。
保有中1〜10年目・売却の額は含まない
年ごとの税引前CF
保有中で一番低い年間CF（10年目）：赤字 1,547,640円入力した空室率のまま、持っている間（売却するなら売る年まで、しないなら見る年数まで）の年ごとの税引前キャッシュフローのうち、一番低い年です。大型修繕の年も入ります。
選んだ年1年目1,867,244円
大型修繕：10年目 300万円
売却込み購入〜10年目の年末・4,500万円で売却
売却を入れた結果税引前IRR（自己資金）はじめに初期自己資金を出し、毎年の税引前キャッシュフローを受け取り、売る年に売却手取りも受け取る、としたときの年あたりの利回り（お金の出入りの現在の価値の合計が0になる率）。年に1回の出入りとして計算します。期間全体の利益売る年までの税引前キャッシュフローの累計＋売却手取り−初期自己資金。
売却しないため、IRR・期間全体の利益・売却手取り・売るときの借入の残りは出しません。
税引前IRR（自己資金）14.2％
期間全体の利益17,975,117円
- 売却手取り売却価格−売却費用−売る年の返済のあとの借入の残り。譲渡所得税は引いていません。
- 16,896,898円
- 売るときの借入の残り
- 26,303,102円
- 初期自己資金物件価格＋取得費用−借入額。買うときに自分で出す額です。
- 12,500,000円
- 1年目のCCR（自己資金に対する年間手残り）1年目の税引前キャッシュフロー÷初期自己資金。出した自己資金に対して、1年目に手元に残る割合です（1年目の値）。売却は入りません。
- 14.94％
売ったときの利益にかかる所得税・住民税（譲渡所得税）は含みません。
詳しい計算
| 項目 | 金額 | 大きさ |
|---|
| 年 | 税引前CF | 大型修繕 | 実際に入る家賃 | 運営費 | NOI | 返済額 | 税引前CFの累計 | 借入の残り | 表面利回り （物件価格比） | NOI利回り （物件価格＋取得費用比） | DSCR |
|---|
税引前CFの累計1年目からの税引前CFを足した額。買うときの自己資金と取得費用は引いていないため、自己資金を回収した額ではありません。預金の残高とも別です。
| 年 | 大型修繕 | その年の税引前CF | 税引前CFの累計 |
|---|
| 売却価格の変化 | 売却価格 | 売却手取り | 期間全体の利益 | IRR |
|---|
未確認の費用は0円とせず、計算に入っていない項目として結果に「暫定」と書きます。
いま入力している費用の確かさ
| 項目 | 確かさ | 計算に使う値 |
|---|
計算の条件
月ごとに計算し、12か月ごとに1年としてまとめます（暦の年ではありません）。2年目からは、年に1回、家賃に下落率を、固定費と通常修繕費に上昇率をかけます。管理委託料は、実際に入る家賃に率をかけます。
所得税・住民税（売ったときの譲渡所得税も）と減価償却は含みません。売却は、選んだ年の年末に1回だけ入れ、売ったあとの年の家賃と費用は入れません。IRRは、年に1回の出入り（はじめに自己資金、各年の終わりに税引前キャッシュフロー）として計算します。
計算の方法
- 1年目の手残り家賃から空室の分と運営費を引いて NOI を出し、そこから返済と大型修繕を引きます。
- 売ったとき売却価格から売却費用と、その時の借入の残りを引いた額を、手取りとします。
- 期間全体の利益売るまでの手残りの合計に売却の手取りを足し、はじめの自己資金を引きます。
- IRRはじめに出した自己資金が、1年あたり何％で増えたかを表す率です。
NOI＝満室時の家賃×（1－空室率）－管理委託料－固定費－通常修繕費。税引前CF＝NOI－返済額－大型修繕。DSCR＝NOI÷返済額。ネット利回り＝NOI÷（物件価格＋取得費用）。初期自己資金＝物件価格＋取得費用－借入額。CCR＝1年目の税引前CF÷初期自己資金。売却価格は、入れた額・翌年のNOI÷売却時の利回り・物件価格×（1＋毎年の変化率）の年数乗のどれか。返済額は元利均等なら M＝P×i÷（1－（1＋i）－n）、元金均等なら P÷n にその月の利息を足した額。答えが無いときや2つ以上あるとき、自己資金が0円以下のときは、IRR を出しません。
端数の扱い
計算は円未満まで続け、表示のときに円の整数に四捨五入します。そのため、表の数字を横や縦に足すと、1円ずれることがあります。差は、表示した値どうしの差です。実際の契約や税金の計算とは異なります。
入力した金額は、この端末の中だけで計算し、外部には送信しません。計算の検証日：2026年10月29日。